作者：子非鱼

【资料图】

​01 |二手房挂牌量创新高

《西游记》中的孙悟空，猴毛长得比拔得还快。现在各城市的二手房也是挂牌比卖出得还要多。

房子越卖越多，是当下所有城市的烦恼。

易居研究院最新披露了一份《二手房挂牌激增现象研究》，披露了被研究的13个核心城市的二手房挂牌数据。

报告披露：

第一，13个被追踪的城市二手房挂牌量均创下历史新高。13城二手住宅挂牌量为199万套，相比今年年初159万套增长了 25%。

第二，从当下挂牌规模来看，，重庆、成都和上海的二手房挂牌量规模相对大，6月初分别为22、20和18万套。

第三，从挂牌增速来看，今年6月份上海、武汉和西安的二手房同比去年同期，增速最大，分别为82%、72%和40%。

这些现象背后至少说明了两个问题：

第一，当下的核心城市二手房市场，供应大于需求，房价下跌空间在扩大。这一点，可以从各城市的二手房去化周期数据中反映出来。

易居研究院披露的13个城市去化周期，无一例外，二季度都比一季度延长了不少。其中上海、北京的二手房去化周期几乎翻倍。南京、杭州、武汉、沈阳、深圳、广州、天津、成都的去化周期增速都非常大。

第二，想要套现离场的投资客越来越多。

有人可能会说，二手房挂牌出售，不一定都是投资客，也有可能是置换人群。

当然，这其中肯定包含着部分置换人群。但如果置换人群比占多数，那么挂牌量与销售量的差距不会太大。但现在，挂牌量远高于销售量，只能说明，大多都是投资客在抛售。

02 |房子为何越卖越多

以武汉来说，5月份，武汉贝壳平台新增挂牌量约24000套，而全月成交量仅为3183套。挂牌增量是成交量的近8倍。

关键问题来了，房子为何越卖越多？主要有两个因素：

第一，增加速度越来越快。

这也就是上面说到的，越来越多的投资客想要套现离场。

上一轮的炒房客，大多都赚到了，尤其是在2020年逃顶的人，赚了个大满贯。然而2021年下半年楼市转向，房价开始普跌，而且从趋势来看，调整的时间还会继续延续很长一段时间。

这时候，投资客们扛不住了。

一方面，一批此前已经赚到了的投资客，如果不离场，前期的收益便会回吐出来。

另一方面，2020年入场的高位接盘人，更加难受。炒房这项工作，只有在房价特牛的时候才能干，尤其是那些加杠杆、不够理性的炒房客。对于这批炒房客来说，房价每年的涨幅，一旦没有填满利息成本、房子折旧成本、税费成本，那便是亏损。

现如今，房价不但没涨，反而在跌。

国家统计局数据显示，5月份二手房价格环比上涨城市15个，下跌城市55个。相比于4月份，上涨城市减少了21个，下跌城市增加了21个。

同时，北上广深四大一线城市，二手房价格集体下跌。其中上海二手房环比领跌全国，下跌了0.8%。北京下跌了0.6%，广州下跌了0.2%，深圳下跌0.1%。

制图：城市财经；数据：国家统计局

面对不知道何时才能回暖的楼市，很多人只能忍痛割肉。

第二，需求断代。

一季度由于防疫放开，大家对未来都充满了想象，于是积压的需求集中爆发，同时不少炒房客也开始了新的布局。最终呈现出了中心城市一季度的集体躁动。

但是，随着需求在一季度消耗殆尽，而由于经济、就业、消费等宏观经济数据并未按照大家的预期表现，导致新的需求并未产生，需求之间的青黄不接，最终表现在4月份的成交量整体转向。

经济表现方面，只看一个关键数据就行了，失业率。一路上行，5月份16至24岁人口的失业率高达20.8%，继续刷新天际线。

有人为了让数据走势好看，制作出了下面这张图。没有二十年做图功力，做不出这张图。

积压的需求消耗得差不多，经济与就业复苏受阻导致新的需求并未产生，再加上如今预期缺失信心缺失让富裕阶层的投资需求统统关进了笼子。

这种背景下，成交量除了下行别无选择。

03 |如何增加需求

要想缓解目前二手房越卖越多的尴尬局面，需要对症下药。既然症结是，一方面预期和信心缺失之下投资客离场，另一方面需求断代。

理论上针对性解决就可以了，但实际操作非常难。

比如第一点，如何增强大家的预期和信心，除了经济复苏，别无他法。只有经济复苏，大家才能对未来充满希望，投资客才甘愿继续持有，而不是离场砸盘。

但这何其难？经济复苏，不仅取决于内部经济结构改善，还取决于外部的市场需求和地缘格局。

在中美对抗升级的大背景下，美国现在是既不想先进的芯片卖入中国，限制我们的科技发展，同时也限制我们的芯片出口，不让我们有资本去研发芯片生产的技术。

所以，我们从出口数据可以看到，5月份手机、集成电路出口跌幅最大，同比下跌了25%以上。

同时，全球经济低迷之下，发达经济体对我们的出口需求仍非常低迷。

前5个月，对德国、荷兰、法国、英国、意大利、美国等欧美发达国家的出口仍在下降。对日本、加拿大、越南、中国香港、中国台湾、新西兰、韩国、印尼等国家与地区的出口也在下降。

只有对马来西亚、新加坡、泰国、澳大利亚、俄罗斯、印度、拉丁美洲、非洲的出口在正增长。尤其是对俄罗斯的出口，同比大增了75.6%。

制图：城市财经；数据：海关总署

欧洲是我们最大的出口地，其次是东盟，其次是美国。日本、中国香港、中国台湾的出口占比合计15.4%。

可以汇总一下，前五个月出口下降的地方包括欧洲、美国、日本、韩国、中国香港、中国台湾，占我们出口比重的51.7%。

这些不确定性没有解决，预期和信心就很难稳固。

至于解决需求断代，那就更难了。

需求断代的症结在于高房价与低收入之间的鸿沟，在丧失预期和收入与就业不确定性加大之间的矛盾。

想要解决这个问题，只有缩小房价与收入之间的差距。这是相当尴尬的一个难题。

解决路径很清晰，要么降低房价，要么增加收入。后者在目前的宏观环境下，很难。那么只有一条路可以走，那就是降低房价。

但降房价又不能操之过急。急了，会引发更多人砸盘，引发系统性危机。但不降又不行。

那就只有一个办法，缓慢下跌，持续阴跌。以时间换空间。

现在官方所有的救市招数，所有的努力，都是努力让房价软着陆。

这也是最稳妥最好的办法，楼市一旦硬着陆，对有房的人来说自然是大利空，对于无房的人，也是大利空。因为一旦产生系统性危机，所有人都无法置身事外。

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